谢逸枫：取消限购 取消豪宅税 降息，房地产迎来大利好

文/谢逸枫7月22日，央行发布的公告称，贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。此次LPR均下调了10个基点，意味着通过降息呵护楼市。这个“决定”，涉及到中国住房制度、房地产发展新模式、商品房预售制度、房地产开发融资方式、土地制度、财税制度等改革，将对行业将产生历史性、中长期性的深刻影响。长期来看，“决定”提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。因此，保障性住房建设与供给将提速。短中期来看，支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策。总体来看，主要是需求侧、供应侧的房地产政策迎来调整，促进楼市复苏。第一是允许有关城市取消或调减住房限购政策。目前剩余住房限购的城市，分别为北京、上海、广州、深圳，天津、海南，说明剩余这六个城市将在短期内尽快取消或调减住房限购政策。一旦全部取消住房限购政策，意味着住房限购时代终结，正式退出房地产政策历史舞台。自2022年1月24日首次提出因城施策开始，到2024年7月21日的充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策的基调上，地方可以积极、主动的在短期内尽快，将剩余这六个城市取消或调减住房限购政策，实现无住房限购时代。第二是取消普通住宅和非普通住宅标准。取消普通住宅和非普通住宅标准，即取消豪宅税，主要是契税（144平方米以上，3%）。因此，房地产交易的税收政策免减，主要是契税与印花税首套免征二套减半、二手房转让增值税与个人所得税2年免征。第三是改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。国内房企开发直接融资方式，主要包括上市融资（包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。）和房地产资产证券化（房地产投资信托（REITs）、商业抵押担保证券(CMBS）及股东出资、合作、外商投资。‌股权市场（发股票，包括增发、IPO、配股）、信用债（企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具）、海外融资、资产证券化（REITs、‌CMBS、供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、租金类ABS）。股东出资（大股东增资、战投）、外商投资、合作开发（上市房企之间、合作拿地、民企与央国企合作、大房企并购小房企、外来房企与本土房企合作、小股操盘）、民间资本借贷（私人）。一是改革房地产开发融资方式，应该是提高房企开发直接融资比例，下降间接融资比例，下降融资成本。国内房企开发间接融资方式，主要包括银行贷款（开发贷款、并购贷款、抵押贷款、委托贷款、信托融资）。涉及房地产项目白名单的楼盘，则继续保交房为主。接下来的房地产上市公司的股市、债市、资产证券化方面融资政策会放松，让更多的房企资金状况获得改善，下降融资成本，提高资金的使用率。二是商品房预售制度，短期内不会取消，继续以局部城市试点项目、土地出让配现房的方式推进。由于市场上超过80%都是期房销售，项目开发模式都是滚动模式，间接融资款占到开发资金比例的40%以上。一旦现房销售根本无法解决房企超过40%的资金缺口，况且股市、债市、银行贷款、非标（保险、信托、基金）融资未完全放开，房地产资产证券化模式缺乏立法与大规模的实践情况下，对房企来讲，面临着巨大的资金压力。三是商品房公摊制度，短期内不会取消，主要是以局部城市试点合同去公摊、土地出让中规定套内面积销售的方式推进，例如重庆、南宁、东莞等城市。总体来看，不会影响到房价、不会影响到房屋销售的计价。四是土地制度，主要围绕这几个方面进行改革，包括土地出让方式会新增加、农村宅基地制度（农户房屋的出租、入股、合作等方式）、集体土地制度（经营建设用地入市）的改革为主。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策，目前如何续期，已经在探索。可以明确的是工商业用地使用权到期后，大概率不会免费续期。住宅用地使用权到期的问题，民法典的物权法已经作出规定是自动续期。没有明确的是免费续期，还是有偿续期，这要交给民法典的物权法、土地管理法来规定。按照深圳等其他城市的住宅、商业项目的用地使用权到期案例看，要缴纳土地出让金或支付土地租金、税费方式延长土地使用年限，是有偿续期的。五是财税制度。对于完善房地产税收制度的理解来看，有可能降低或免减房企在拿地、开发、转让环节税收，降低或免减一手房、二手房交易环节税收。也可能是先合并或取消税种，再出房地产税收的新税种。从房地产市场供需关系、楼市形势、政策环境、房地产税草案不成熟与法理需要探讨的因素及开征的时机、条件来看，目前短期内开征房地产税是不可能的。未来5年内，开征房地产税的均可能性不大。

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